【引言】

随着经济体制改革的深入，农村集体企业也纷纷改制出售。企业改制的实质是通过企业所有权调整，对社会财产进行再分配，因此，各利益主体对原企业财产争夺，是一场没有硝烟的战争。在这样一个财产界定、分配的过程中，如果对原企业财产界定不清、对财产归属约定不明，改制后势必产生纠纷。本案就是其中一个典型案例。

【案情简介】

2001年6月，某村民委员会（下称“村委会”）出资设立了村集体企业某房地产开发有限公司（下称“房地产公司”），2002年3月，村委会与房地产公司又共同出资设立了某建筑工程有限公司（下称“建筑公司”）。

    2003年7月，某镇属集体汽车厂与建筑公司签订《资产变卖抵债协议书》，约定将其房屋等建筑物5285.6平方米及相应占地22800平方米（集体工业用地，宗地编号为GX-28-1号，集体土地使用证号为南集建[1990]字第008242号，以下称“GX-28-1号地”）作价284万元转让给建筑公司，建筑公司于2003年8月31日前付清全部款项。该协议签订后至2005年 6月间，建筑公司陆续向汽车厂支付了款项，汽车厂也已将房屋及土地交付建筑公司占有使用。

    2004年2月，市人民政府作出《关于同意市国土资源局出让国有土地使用权的批复》（南政地字[2004]6号），批准市国土资源局将GX-28-1号地的国有土地使用权出让给房地产公司，用于仓储项目建设，出让期限50年。同年3月，市国土资源局与房地产公司签订南土合字（2004）9号《国有土地使用权出让合同》，并向房地产公司颁发了南国用（2004）字第5936号《国有土地使用证》。

    房地产公司在受让上述土地使用权之前，于2003年12月向村委会出具《证明》，内容为：原汽车厂土地和房屋所有权虽为房地产公司名下，但该土地与房屋为村集体所有。

    2004年3月，镇人民政府作出关于对建筑公司、房地产公司深化企业改革的批复，批准村委会出售建筑公司和房地产公司的企业产权。此后，村委会根据镇政府的上述《批复》和会计师事务所对两公司资产负债情况出具的《审计报告》，先后将建筑公司、房地产公司以零价格分别出售给四个自然人。两公司的企业产权出售合同均约定，公司原有资产和债权债务均由收购方承担，但经审计的两公司资产负债表中均未将GX-28-1号地和地上建筑物列入资产。

    2005年10月，建筑公司以房地产公司为被告向法院起诉，请求判令房地产公司将GX-28-1号地的国有土地使用权过户登记给建筑公司。

    2006年3月，村委会以房地产公司和建筑公司为被告向法院起诉，请求确认GX-28-1号地的国有土地使用权归村委会所有，判令房地产公司为村委会办理过户登记手续。我们代理村委会参加了本案诉讼。

【焦点问题】

    本案是因村委会改制出售建筑公司和房地产公司时，对 GX-28-1号地土地使用权归属界定不清、约定不明而引发的纠纷，其争议焦点按以下顺序依次展开：1、改制出售前的建筑公司（以下称“原建筑公司”）或改制出售前的房地产公司（以下称“原房地产公司”），是否取得了GX-28-1号地的土地使用权？

2、如果原建筑公司或原房地产公司取得了GX-28-1号地的土地使用权，该土地使用权在企业改制出售后应当归属于谁？

【办案思路及历程】

    一、关于两公司企业产权出售权前GX-28-1号地土地使用权归属的界定。

    建筑公司认为，原建筑公司于2003年7月与汽车厂签订《资产变卖抵债协议书》，以284万元价款受让GX-28-1号地（集体）土地使用权及地上房屋。该公司在改制出售前实际支付了部分价款，尚欠的部分计入了公司应付帐款，因此，原建筑公司取得了该土地使用权。

    房地产公司认为，市国土资源局于2004年3月根据市政府批复与原房地产公司签订GX-28-1号地国有土地使用权出让合同，并向原房地产公司颁发了国有土地使用证，因此，该土地使用权在公司改制出售前已经归属于原房地产公司。

    村委会则主张，虽然GX-28-1号地国有土地使用权出让给原房地产公司，并颁发了土地使用证书，但原房地产公司在受让该土地使用权前向村委会出具《证明》，声明该土地使用权以其名义受让，实际归村集体所有，因此，在两公司改制出售前该土地使用权归村委会实际享有。

    我们认为，原建筑公司与汽车厂签订受让GX-28-1号地集体土地使用权合同，并实际支付了部分价款，因此，其享有取得该土地集体土地使用权的债权；原房地产公司依法受让GX-28-1号地国有土地使用权，并登记取得土地使用权证书，因此，其已经取得了该土地国有土地使用权的物权；村委会与原房地产公司约定，该国有土地使用权以房地产公司名义受让，实际归村集体所有，但未办理变更登记手续，因此，村委会虽然未登记取得该国有土地使用权的物权，但享有物权确认请求权。

    二、关于两公司企业产权出售权GX-28-1号地土地使用权归属的确定。

    建筑公司认为，虽然原建筑公司没有登记取得GX-28-1号地土地使用权，但是，一方面，依照企业产权出售合同约定，改制出售后的建筑公司既然继续履行了《资产变卖抵债协议书》项下的债务，就享有依据《资产变卖抵债协议书》取得该土地使用权的权利，而且，汽车厂也已于2005年将该土地及地上房屋交付建筑公司占有使用；另一方面，履行《资产变卖抵债协议书》所取得的对应资产，体现在改制出售所依据的资产负债表的“待摊费用”、“在建工程”科目之中，表明该土地使用权已经作为原建筑公司资产出售给了受让方，因此，应当确认GX-28-1号地土地使用权归改制出售后的建筑公司所有。

    建筑公司的上述主张显然难以成立。首先，GX-28-1号地土地使用权性质已经由集体变为国有，并已依法出让给房地产公司，作为《资产变卖抵债协议书》标的物的集体土地使用权已不复存在，汽车厂将该土地交付建筑公司属履行对象错误；其次，根据财政部《企业会计制度》的规定，资产负债表中的“无形资产”一项是专门用于记载土地使用权的会计科目，任何其他科目均不能体现土地使用权。建筑公司主张该土地权益体现在“待摊费用”和“在建工程”科目中，恰恰说明该土地使用权没有作为原建筑公司资产出售；其三，改制出售后的建筑公司继续履行了《资产变卖抵债协议书》项下债务，可以根据企业产权出售合同约定向有关当事人主张权利，但不能作为主张GX-28-1号地国有土地使用权归其所有的依据。

    企业产权出售前，GX-28-1号地国有土地使用权已经由房地产公司取得，但企业产权出售时该土地使用权没有作为原房地产公司资产出售，因此，村委会对该土地使用权的物权确认请求权没有消灭。村委会请求确认该土地使用权归其所有，应当依法予以支持。

【办案结果】

    本案经法院一审、二审和两次再审，均采纳了我们的代理意见，支持了村委会的诉讼请求，保护了村集体的合法权益。

【办案随想】

    本案仅仅因为企业改制出售时对GX-28-1号地土地使用权界定不清、约定不明，就进行了历时四年的四审诉讼。尽管土地权属纠纷已经落下帷幕，但改制出售后的建筑公司继续履行《资产变卖抵债协议书》项下债务的问题至今尚未处理，仍有可能发生新的诉讼。本案提醒所有进行改制、重组、并购的企业，首先做好企业资产、债权、债务的界定，明确约定财产归属、债权承继与债务承担，防止纠纷发生；产生争议后，应当认真分析案件事实，准确把握法律要点，正确选择解决思路和途径，避免陷入长期诉讼。