【案件简介】

2000年11月8日，A石油公司与C实业有限公司签订《加油站租赁合同》，约定由A石油公司整体租赁C实业有限公司经营的胶州马店镇大杜戈庄土地面积2844平米，房产面积50.77平米的加油站及设备用于经营加油站业务，租赁期限定为50年，A石油公司一次性支付租金80万元，双方于2000年11月6日办理了交接手续。A石油公司自2000年使用该加油站至今，并于2009年对该加油站进行了改建。签订《加油站租赁合同》时C实业有限公司提供了胶国用（97）字第JQ0001号《国有土地使用权证》复印件一份，该土地证的土地使用权人为D公路管理局，发证日期为1997年9月10日。据悉，D公路管理局于1997年12月将自有涉案土地上建设的房屋建筑物作价95万元（不含土地使用权）与自然人F出资5万元，共计100万元成立了C实业有限公司，1998年C实业有限公司申办成立了加油站并经营。C实业有限公司成立时，D公路管理局曾致函审计事务所，证明其作为出资的土地使用权及房屋所有权变更手续正在办理过程中。

1999年经山东省人民政府和交通部批准，设立B股份有限公司，D公路管理局经营性资产（包含涉案土地）作为发起资产评估进入B股份有限公司。1999年12月胶州市土地矿产管理局下发胶国用（99）字第JQ0001号《国有土地使用权证》，确认涉案土地使用权人为B股份有限公司，土地使用权的类型是作价入股。

2009年12月30日，B股份有限公司委托律师给A石油公司发《律师函》，要求A石油公司返还占用的土地。2010年2月4日，B股份有限公司对A石油公司提起诉讼，要求停止侵权，返还土地，拆除加油站及附属设施并赔偿损失120万元，形成本案诉讼。

【焦点问题】

国有资产划转前进行了租赁，划转后新的权利人主张所有权而产生的纠纷是否属于法院受案范围。

【办案思路及历程】

一、本案一审法院认为，B股份有限公司设立时，山东省人民政府和交通部批准，将D公路管理局的经营性资产划转到B股份有限公司名下，而此前D公路管理局已将相关资产作价出资成立了C实业有限公司。因此，本案系政府调整划转企业国有资产引起的纠纷，不属法院民事案件受理范围，驳回B股份有限公司的起诉。

二、该案件进入二审阶段后，二审法院认为，一审审理法院认定正确，依据*高人民法院相关批复，本案纠纷不属于人民法院民事案件受理范围，一审审理法院裁定驳回B股份有限公司的起诉，并无不当，予以维持。

三、此后，B股份有限公司向山东省高级人民法院提起再审，山东省高级人民法院审理后裁定指令青岛市中级人民法院再审本案。青岛市中级人民法院对本案进行再审后认为，D公路管理局的经营性资产作为发起资产进入B股份有限公司，现B股份有限公司认可其验资报告中仅包含涉案土地，不包含涉案土地建筑物（加油站）。B股份有限公司在取得涉案土地使用权之前，D公路管理局已将涉案土地上的建筑物作为实物出资成立了C实业有限公司，A石油公司通过与C实业有限公司订立租赁合同而经营使用涉案土地和地上建筑物至今。双方出现争议的原因系政府划转企业国有资产时对涉案土地划转产生的矛盾，根据《*高人民法院关于因政府调整划转企业国有资产引起的纠纷是否受理问题的批复》，应由相关行政主管部门予以处理。原一、二审认为本案系政府调整划转企业国有资产引起的纠纷，认定正确，此类纠纷不属于人民法院民事案件受案范围。原审法院裁定驳回B股份有限公司的起诉，并无不当，予以维持。

【办案结果】

再审中法院支持我方代理人的主张，维持一审、二审裁定，驳回B股份有限公司的起诉。

【办案随想】

根据这个案例，今后应当注意以下几个方面：

一、签订合同前资料审查工作要细致

签订租赁合同时，应查询土地及地上建筑物当前权属，而不能仅凭出租方出示的土地使用权证书、房屋所有权证书。若土地及房屋权属正在办理变更手续，则应由权利人出具相关书面证明，并承诺未经我方同意，权利人不得将土地及房屋过户到第三人名下，否则过户行为无效，并赔偿相关损失。

二、注重土地使用权和房屋所有权的权属统一

当前因各种历史原因很可能导致土地使用权和房屋所有权分离，比如仅以土地或房屋作价出资入股、司法拍卖中仅将土地或房屋作为标的物等。这种情况下签订租赁合同不能仅租土地或房屋，而应将两者统一、整体承租，或分别与土地和房屋的权利人签订租赁协议，避免日后因权力不完整而产生的纠纷。

（十二）成都荣盛房地产开发有限公司收购成都阳光投资建设有限公司 ----并购案件中风险的及时提示

日期：2017-05-22

【案件简介】

成都阳光投资建设有限公司是（以下简称“阳光投资”）是2001年5月29日成立的经营房地产开发、室内装饰等项目的公司，其注册资本1.5亿元。2016年，阳光投资因经营问题导致公司负债累累，难以继续经营。成都荣盛房地产开发有限公司经过初步考察，拟收购阳光投资，委托本所对阳光投资做尽职调查，并对本次交易过程提供法律咨询服务以及收购框架协议制定。本所承接本案后，以杨倩娥律师前头，指派马逸菲律师，陈了律师对本案提供法律服务。

【焦点问题】

在本次案件中，我所律师代表成都荣盛房地产开发有限公司对阳光投资进行了尽职调查，并出具了《尽职调查报告》。在本案参与中，我所律师发现双方争议的焦点主要集中在以下几个方面：

1、土地存在查封、闲置、拆迁问题

2、股权交易结构设计

【办案思路及历程】

1、土地存在查封、闲置、拆迁问题

在本次尽职调查过程中，我所律师通过多次向龙泉驿区国土资源局查询，*终了解到，阳光投资公司目前多持有的土地中，有多宗土地存在查封、闲置或者尚未拆迁等问题，在了解到这些信息之后，我所律师**时间电话通知了成都荣盛房地产开发有限公司，并将这些信息写进报告，并对此做出了专门的风险提示，为客户提供*优质的法律服务。

2、股权交易结构

在本次交易过程中，双方谈判中另外一个较大的争议便是股权交易结构及方式。在交易过程中，我所律师按照成都荣盛房地产开发有限公司的要求，为其设计了股权交易架构以及股权交易协议。随着案件的进程，我所律师也多次按照客户要求修改股权交易协议，*终为客户提供了符合客户要求的完善的交易协议。

【办案结果】

1、尽职调查已经完成，并已向客户出具了尽职调查报告。

2、本案双方现在进一步谈判之中，我所律师按照客户要求向客户出具了*新的交易协议，并对其中的风险点做出了书面提示。

【办案随想】

在参与到本次收购案件的过程中，通过做尽职调查，为客户提供法律咨询等服务，让我实实在在的学习到了不少：

1、风险提示要及时并且清晰。在本次案件尽职调查中，发现了不少交易对手存在对本次交易不利的风险点，对于发现的重大的风险点，**时间通知到客户，并且在随后的报告中要着重体现出来。这样不仅可以向客户展现出我们的专业性，为客户提供*优质的法律服务，同时从我们自己的角度出发，也能将我们自身面临的风险降到*低，更好的保护好自己。

多与客户保持沟通联系。在为本次并购案件提供法律服务的过程中，另外一个让我感触深刻的就是要与客户多沟通，常联系。客户的想法与思路可能随时都处于一个变化的过程之中，与客户多沟通，可以让我们及时了解客户*新的需求，提供出*完善的法律服务方案，减少许多不必要的环节。